Spesso tra il concetto di mutuo fondiario e quello di mutuo ipotecario permane molta confusione, e le due nozioni – pur profondamente diverse – finiscono con il diventare un’unica, vaga, definizione. Cerchiamo quindi di capire quale è la differenza tra i due concetti di cui sopra, cercando di capire quali elementi ci consentono di separare il credito fondiario dal credito ipotecario, e comprendendo quali possono essere gli utilizzi della prima tipologia di mutuo, e le applicazioni della seconda tipologia di supporto finanziario a lungo termine.

Cosa è il mutuo

Iniziamo tuttavia con il ricordare cosa sia il mutuo, contratto reale disciplinatoin parte dal nostro Codice Civile, sulla base del quale una parte (il mutuante) consegna ad un’altra parte (mutuatario) un importo di denaro (o una quantità di beni fungibili), che il mutuatario si obbliga a restituire. Contrariamente a quanto previsto dal Codice Civile, che regola i mutui “gratuiti”, nella realtà finanziaria di tutti i giorni il mutuo non si chiuderà con la restituzione della stessa somma di denaro, bensì di un importo maggiorato dalle quote interessi.

Il mutuo ipotecario

Partendo dalla definizione di mutuo di cui sopra, possiamo definire il mutuo ipotecario come un finanziamento a medio lungo termine che viene concesso da un istituto di credito per soddisfare esigenze tipicamente immobiliari (come l’acquisto di una prima casa). La garanzia principale per la banca creditrice, al di là del merito creditizio del richiedente il mutuo, sarà rappresentata dall’iscrizione di una garanzia ipotecaria (di solito, di primo grado) sull’immobile oggetto del contratto, o su altri immobili di proprietà del mutuatario, o forniti da terzi datori di ipoteca.

Il mutuo fondiario

Regolato dalla normativa sul credito fondiario, il mutuo fondiario è un mutuo immobiliare ipotecario che consente a un cliente bancario di poter richiedere un finanziamento a medio lungo termine per un importo che non può, in alcun caso, superare l’80% del valore commerciale dell’immobile oggetto della transazione. Contrariamente al mutuo ipotecario, le esigenze soddisfabili attraverso tale finanziamento possono essere unicamente quelle relative alla natura immobiliare dell’operazione.

Ma quale è il più conveniente?

Di norma, il mutuo fondiario dovrebbe essere economicamente più conveniente del mutuo ipotecario non fondiario. Il mutuo fondiario prevede infatti il rispetto tra la somma concessa come finanziario e il valore commerciale dell’immobile, per una garanzia sostanzialmente più solida rispetto all’altra categoria di mutuo.

Occorre tuttavia ricordare che proprio il limite dell’80%, sopra ricordato, impedisce a chi ha maggiore necessità di finanziamento di aver accesso al mutuo fondiario; pertanto, il mutuo non fondiario si fa preferire soprattutto da parte di coloro che ambiscono ad ottenere un prestito fino al 100% del valore dell’immobile da acquistare.

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