Nel gergo comune, molto spesso, i termini mutuo fondiario e mutuo ipotecario vengono utilizzati come se fossero dei sinonimi. In realtà, così non è, visto e considerato che le due diverse terminologie vanno ad essere ricondotte a differenti aspetti relativi a operazioni di finanziamento, che in questo articolo vogliamo cercare di chiarire con un linguaggio chiaro ed esemplificativo. Andiamo pertanto con ordine, e definiamo le due nozioni.

Il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un’operazione riconducibile al panorama del credito fondiario, cui si lega la regolamentazione di cui all’art. 38 del Testo Unito sulla Legge Bancaria, che definisce la transazione di mutuo fondiario come una concessione di un finanziamento di medio lungo termine dietro prestazione di garanzia ipotecaria di primo grado su beni immobili. In tale contesto, ed essendo le banche i principali finanziatori di mutui fondiari, la Banca d’Italia interviene regolamentando le caratteristiche maggiormente specifiche di queste operazioni di natura finanziaria, stabilendo ad esempio il rapporto del loan to value, cioè la relazione tra l’importo finanziato e il valore commerciale dell’immobile da acquistare.

Il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è invece un finanziamento che l’istituto di credito può concedere anche per questioni differenti dall’esigenza di acquisto di una proprietà immobiliare (slegandosi pertanto dal concetto di fondiarietà), ma per sostenere, ad esempio, necessità collegabili alla liquidità e, pertanto, al soddisfacimento di esigenze di spesa personali o familiari. Anche nel mutuo ipotecario è presenta una garanzia fondamentale rappresentata dall’iscrizione di una ipoteca sull’immobile (anche se accade più di rado, è possibile anche che l’ipoteca non sia di primo grado, contrariamente a quanto avviene nel mutuo fondiario).

Le differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario, in sintesi

Stabilito quanto sopra, possiamo pertanto dedurre che il mutuo fondiario nasce per soddisfare esigenze esclusivamente immobiliari, contrariamente al mutuo ipotecario. Inoltre, il primo necessita di una garanzia ipotecaria necessariamente di primo grado, ed è assoggettato a disposizioni più rigide (di emanazione della Banca d’Italia) in termini di loan to value e di indicazioni sul rapporto di indebitamento. Il mutuo ipotecario può invece essere richiesto anche per finalità diverse da quelle immobiliari, a patto che si basi, come sempre, sull’esistenza di una garanzia reale su beni immobili di proprietà del mutuatario.

Abbiamo parlato di mutui ipotecari e fondiari anche nei seguenti articoli che potete trovare seguendo questi collegamenti alle nostre pagine:

Mutuo fondiario o ipotecario: quale scegliere?
Ipoteca sulla casa, come richiederla
Cosa è l’ipoteca sui mutui