Abbiamo individuato la casa da acquistare o da ristrutturare, e stiamo per recarci presso il nostro istituto di credito di fiducia per richiedere un mutuo. Ma quanto possiamo ottenere attraverso un finanziamento immobiliare ipotecario? E come funzionano i mutui al 100%, ammesso che si riesca a trovare una banca in grado di erogare (ancora) questi particolari prestiti?

Iniziamo con il ricordare che, per legge, l’importo massimo ottenibile da un mutuo ordinario è pari all’80% del valore di mercato del bene, sul quale andrà iscritta un’ipoteca (generalmente, di primo grado economico) in favore dell’istituto di credito erogante.

La percentuale dell’80%, che costituisce il limite di finanziabilità, è definita tecnicamente come LTV (loan-to-value), ed è appunto il rapporto tra i soldi ottenibili dal cliente, e il valore commerciale del bene, generalmente stabilito attraverso un’apposita perizia tecnica da parte della banca.

Ma come spiegare, allora, la presenza di un mutuo al 100% all’interno del portafoglio finanziamenti delle banche? La ragione è, in questo caso, piuttosto semplice: è possibile superare il tetto del LTV dell’80% in caso di particolari prestazioni aggiuntive a titolo di garanzia.

Per questo motivo, il mutuo al 100% è notevolmente più oneroso rispetto a quello ordinario. Ammesso, come dicevamo prima, di trovarlo ancora disponibile nel sistema bancario italiano: la crisi ha infatti reso gli istituti di credito italiani molto più prudenti, e restii a elargire con facilità mutui “generosi”.